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房地产行业研究:坪山新区楼市调研报告

发布时间:2016-06-29    研究机构:国信证券

2016年6月15日,坪山新区的楼市调研要点如下:第一部分;坪山新城规划展览馆参访记录;第二部分:坪山楼盘实地调研情况。

详细内容如下——

坪山新城规划展览馆参观访记录:新区发展迈大步、交通条件改善显著,房价大幅上涨有其合理性调研小组走访了深圳市规划和国土资源局坪山管理局,参观了新区规划的展厅及沙盘,并与规土相关领导进行了座谈了解了坪山新区的区域发展状况及相关的土地管理政策和旧村改造进展。

规划先行,各项事业发展潜力大.

坪山新区位于深圳市东北部,于2009年6月30日正式挂牌成立,是深圳市委、市政府直管的新型功能区,肩负市委、市政府赋予的建设“科学发展示范区、综合配套改革先行区、深圳新的区域发展极”的历史使命,是深圳未来三十年发展的重要战略支撑地。辖区面积约166平方公里,辖坪山、坑梓两个街道,总人口60万,其中户籍人口4.68万。新区地理区位优越,东靠惠州大亚湾石化城,南连原生态的大鹏半岛,西邻世界最大单体港——盐田港(000088),是深化深莞惠合作的战略节点。新区剩余可用建设用地近30平方公里,是深圳可开发面积最大的区域之一;境内有基本生态控制线用地89.2平方公里,河湖水面15.42平方公里。

坪山新区成立以来,经济快速增长,教育、文化、科技、卫生等各项事业蓬勃发展,城市面貌焕然一新,居民幸福感显著提升。站在新的历史节点,坪山将按照“两区一极”的历史使命,抓住深圳东进战略机遇,以打造深圳未来的城市副中心和“东北门户”为首要目标。

交通条件改善明显,有望形成与深圳市区、香港“半小时生活圈”.

从交通来看,辖区已经拥有厦深铁路坪山站综合交通枢纽,且开通了坪山往返深圳北的快捷线,捷运化拟于2016年7月西通至福田中心区,东通至深汕特别合作区,凸显坪山在“东进战略”中的特殊地位。目前积极规划引入粤赣高铁,与轨道14号线、16号线、19号线、中虎龙城际线等构件深圳东部的轨道枢纽,还有沈海高速、大外环高速、坪盐通道(预计2018年开通)、南坪快速、龙坪路、绿梓大道等已建和规划的高快速路、轨道交通等穿境而过,可快速通达深港、珠三角、海西、赣南等地和盐田、大亚湾、深圳机场等港口,形成与深圳市区和香港“半小时生活圈”,与珠三角、海西、赣南等地“1小时生活圈”。从交通效率上来看,“心理距离”可能比“地理距离”更显著。

产业园区规划建设加速,集聚效应显著.

从产业来看,坪山新区作为深圳东部的重要产业基地,通过近些年特别是新区成立以来的快速发展,现已初步构建了“两片六园”的产业空间格局,特别是三块国家级招牌(国家生物产业基地、国家新能源汽车基地、国家级出口加工区)发展迅速,目前已引入并投产赛诺菲巴斯德、万乐药业、比亚迪等一批重大产业项目,同时深圳国际创意谷、国际生命健康城也在加速规划建设。2015年“坪山聚龙智谷”成为“广东省市共建战略性新兴产业基地”。目前坪山新区已初步形成了生物、新能源、电子信息、高端装备制造、文化创意五大产业,龙头骨干企业吸引着上下游企业集聚坪山,产业链持续壮大,为新区经济的可持续发展奠定了良好的基础。

整村统筹,市场化操作有效推进“旧改”.

从土地管理方面来看,由于历史原因新区地块呈现碎片化的特点,为了给产业链发展提供更好的环境,亟需整合成连片土地。通过旧村改造能初步确认土地使用权所属,坚持以政府主导下的市场化操作,以自然村落为控制单元的改造,可以解决全面推进城市化过程中的四方面的问题:①土地粗放利用,效率低下;②管理体制尚待完善;③产业与功能结构急需提升;④基础设施与城市建设水平偏低。

从过去的“旧改”案例来看,特区内的“城中村”改造往往面临进度缓慢的问题,究其原因主要是由于多方利益诉求难以得到满足而造成的。坪山新区的旧村改造面临此类问题较少,主要原因还是政府主导的市场化操作与符合新区发展现状的手段结合,比中心区的城市更新项目更加快速有效。以燕子岭、南布村为例,从向市政府报批到项目通过,仅不到半年时间。更具体地,在整村改造的过程中,以下几个方面得到了很好的解决:①从使用权的角度分清村属留用土地和政府储备地规模,解决历史遗留问题;②改造过程中涉及到的补偿金额度,有村里内部协调分配,有效的解决了“钉子户”的问题;③通过不同土地性质,实施“以地换地”,社区或村落可以根据自身情况选择与政府合作或自行找开发商谈判。

2015年发布的《土地整备利益统筹试点项目管理办法》等相关政策方针与操作上的灵活适用性,有利地推进了整村统筹和片区统筹,政府部门相应土地和收益也便于对道路修建、学校、医院等基础设施的改造升级提供帮助,更好的支持产业和经济发展。

从土地供应结构来看,目前产业工业土地供应还是占最大比重,其次是学校、医院等相关基础设施用地,因此住宅用地供应并不多,其招标也是以市场化方式完成。近年坪山发展较快,部分拥有坪山住宅用地的房企也从中获利较大。由于多方利益挂钩,政府对容积率开始有明确要求。与中心区现有旧房容积率较高的情况不同,坪山待改区域旧房容积率基本在1.1左右,因此新建项目2.5左右的容积率就能保障利润。低容积率的情况在坪山普遍存在,但目前并未进行大规模改造,原因在于坪山住宅需求还处于培育阶段,随着交通与周边教育、医疗等基础配套设施改善,后续的改造将更有十足的动力。

深圳区域分工或形成“多中心”,坪山房价快速上涨有其合理性从区域经济发展的角度来看,深圳未来三十年的发展方式将由“资源集聚”向“周边辐射”转变,由此带来是“多中心”的趋势,各区等级观念将淡化,更多的是体现“分工”的不同。例如临近的龙岗区,产业发展带动了配套设施的完善,生产、服务、消费在本区完成的比重逐步增大,区域人群的需要在本区基本可以得到满足,已逐步解决了过去“消费低端”、“教育、医疗条件落后”等问题,区域房价亦反映了这一发展趋势。

相比之下,坪山新区发展仍在起步阶段,高端定位和长远规划使得市场看到了其产业发展的潜力,加之交通条件改善、土地供应(宅地推出较少)、中心城区房价飙涨等因素,其房价的快速上涨有合理性;但其基础配套相对较为落后、产业人群收入水平较低,房价有过度消费未来预期之嫌,且高房价对“产业发展”形成压制亦是需要关注的问题。

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